Sanierung mit System: Maximale Steuerkraft für Ihren Immobilienkauf

Wer eine Bestandsimmobilie kauft und saniert, läuft oft in die „15-Prozent-Falle“: Übersteigen die Instandsetzungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 % des Gebäudewerts, können sie nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. SOLVE bietet Ihnen das rechtliche und steuerstrategische Framework, um diese Grenze punktgenau zu steuern. Wir optimieren Ihre Kaufverträge und Sanierungsphasen so, dass Sie entweder den maximalen Sofortabzug realisieren oder durch eine gezielte Überschreitung („Step-up“) langfristige Steuerwerte schaffen.

SOLVE

Sanierung-Steueroptimierung durch das SOLVE-Prinzip

Wir analysieren bereits vor dem Notartermin die Aufteilung des Kaufpreises in Bodenwert und Gebäudewert, um die Bemessungsgrundlage für die 15%-Grenze zu Ihren Gunsten zu maximieren. Wir prüfen Ihre Sanierungsplanung und klassifizieren die Maßnahmen rechtssicher in Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten oder funktionserweiternde Maßnahmen, um steuerliche Fehlgriffe zu vermeiden. Zur Absicherung Ihres Cashflows entwerfen wir eine zeitliche Strategie (Phasierung), die sicherstellt, dass notwendige Reparaturen steuerlich nicht mit wertsteigernden Modernisierungen kollidieren und so die Grenze ungewollt sprengen.

Parallel dazu unterstützen wir Sie bei der Abgrenzung von „schädlichen“ Sanierungen zu privilegierten Instandhaltungen (z. B. nach Havarien oder unvorhergesehenen Schäden), die laut Rechtsprechung nicht in die 15%-Grenze fallen. Wir führen die Kommunikation mit dem Finanzamt, um die Anerkennung Ihrer Kosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten durchzusetzen und Einsprüche gegen nachträgliche Umklassifizierungen zu führen. Unsere Experten beraten Sie zudem zur Nutzung von Sonderabschreibungen (z. B. § 7b EStG für Mietwohnungsneubau/Ausbau), falls die Sanierung die Grenze bewusst überschreitet. Wir gestalten Ihre Verträge mit Handwerkern und Architekten so, dass die Leistungsbeschreibungen steuerrechtlich optimal formuliert sind und keine Angriffsfläche für Betriebsprüfungen bieten.

Abschließend sorgen wir dafür, dass Ihre Immobilie nicht nur technisch modernisiert wird, sondern durch die optimale steuerliche Behandlung einen signifikant höheren Nachsteuer-Ertrag abwirft.

Typische Anwendungsbeispiele:

  • Punktlandung-Sanierung: Wir steuern Ihre Maßnahmen so, dass Sie bei 14,9 % landen und somit 100 % der Kosten sofort im Jahr der Zahlung absetzen können.

  • Kaufpreisaufteilung: Rechtssichere Festlegung eines hohen Gebäudeanteils im Kaufvertrag zur Vergrößerung des 15%-Spielraums.

  • Abgrenzung nach BGH/BFH: Verteidigung von Erhaltungsaufwand gegen die Einordnung als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ bei unvorhergesehenen Mängeln.

  • Luxussanierung-Strategie: Geplante Überschreitung der Grenze bei Objekten mit sehr geringer Restnutzungsdauer, um die gesamte Investition neu zu aktivieren.

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Facts:

Geschätzter Zeitraum: 14 Tage

Geschätzte Kosten: 2.500 bis 8.000 € (je nach Projektvolumen)

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